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Impuestos en el Mercado de Bienes Inmuebles en Grecia. Información legal.
El mercado de bienes inmuebles en Grecia está abrumado de diversos impuestos, previstos por varias leyes; estos impuestos deben pagarse antes de la finalización de la transferencia de los bienes inmuebles. Es importante señalar que los impuestos de transferencia se aplican sólo en el caso de conclusión del contrato final para la venta. En cualquier otro caso, como la elaboración de un acuerdo previo, incluso si es elaborado por un notario público, no se tienen que pagar dichos impuestos.
Los diversos impuestos de transferencia se calculan en principio teniendo en cuenta el precio declarado por las partes contratantes. Debido al hecho de que en pasado habían surgido casos en los que la gente declaraba precios más bajos de los que se habían acordado contractualmente en realidad en un intento de pagar menos impuestos, los legisladores griegos establecieron un sistema para calcular el valor objetivo de inmuebles. Según este sistema, si las partes contratantes declaran un precio inferior al precio real, se cobrarán impuestos basados en el precio real.
Este sistema de cálculo objetivo se basa en ciertos valores mínimos de los inmuebles que inicialmente se asignan por áreas (“zonas de precio”). Estas zonas de precio están influenciadas por otros factores que conforman el valor objetivo final de los bienes inmuebles. Estos factores son el tamaño de los inmuebles, la planta en la que se encuentran (si es un apartamento), la longitud de la fachada (si es una tienda), si existen instalaciones como ascensor o calefacción, etc.
Sin embargo, en la práctica, y durante muchos años, el valor objetivo de los bienes inmuebles era, en muchos casos, menor que el valor de mercado de los bienes inmuebles; en algunas zonas el valor objetivo era dos veces o tres veces menor que el valor de mercado. Debido a los sucesivos aumentos en los valores objetivos, las divergencias en algunas zonas no son tan amplias. Se espera un nuevo aumento en los valores objetivos a finales de 2010, el cual efectivamente reducirá la diferencia entre el valor objetivo y el valor de mercado. Los impuestos básicos que se imponen a la venta de bienes inmuebles son el impuesto de transferencia de bienes inmuebles, el impuesto de valor añadido (IVA), el impuesto de finalización de intercambio de bienes inmuebles y el impuesto de revalorización automática.
Las nuevas disposiciones fiscales, que se promulgaron en abril de 2010, tienen como objetivo abolir los impuestos relativos a la finalización de intercambio de bienes inmuebles y de revalorización automática.
Debemos tener en cuenta que el impuesto de transferencia de bienes inmuebles se rige por la ley Nº 1587/1950, mientras que el resto de los impuestos se establecieron principalmente por la Ley Nº 3427/2005. Estos últimos impuestos se aplicaban a la venta de bienes inmuebles producidos después de 1.1.2006 y se imponen sólo en determinadas circunstancias. El impuesto de transferencia de bienes inmuebles no se imponía a las adquisiciones de bienes inmuebles realizadas después de 1.1.2006, cualquiera que fuera la manera de adquisición, los cuales eran objeto de venta en fecha posterior; en este caso, el vendedor tenía que pagar los impuestos de revalorización automática y de transferencia de bienes inmuebles según la Ley Nº 3427/2005. El impuesto de transferencia de bienes inmuebles era de aplicación siempre que el vendedor se convirtiera en propietario legal de los inmuebles antes de 1.1.2006. Efectivamente, tras la introducción de las disposiciones fiscales de abril de 2010, se abolieron los impuestos de revalorización automática y transferencia de bienes inmuebles.
Impuesto de transferencia de bienes inmuebles
El impuesto de transferencia de bienes inmuebles se aplicaba en cualquier transferencia inmobiliaria a cambio de un precio en dinero o en tierra (Artículo 1, Ley 1587/1950), siempre que no se aplicara el impuesto de revalorización automática y de finalización de intercambio de bienes inmuebles conforme a la Ley Nº 3427/2005. Este impuesto se gravaba sobre el precio establecido en el contrato. Sin embargo, si este precio fuera por debajo del valor objetivo del bien, el impuesto se calcularía en función del valor objetivo del bien. El impuesto se aplicaba, por ley, al comprador del bien, que tendría que pagar, en su totalidad, la oficina fiscal competente que regulaba el bien inmueble antes de la celebración de la escritura de transferencia.
Antes de abril de 2010, el impuesto de transferencia de bienes inmuebles era de un 7%, 9% o 11%, en función de la clasificación siguiente:
si el bien estuviera fuera del Plan General de Ordenación y que no hubiera servicios de extinción de incendios en el área, se aplicaba un impuesto del 7% a un valor hasta 15.000 € y la suma restante se gravaba en un 9 %
si el bien estuviera fuera o dentro del Plan General de Ordenación y que no hubiera servicios de extinción de incendios en el área, se aplicaba un impuesto del 9% a un valor hasta 15.000 € y la suma restante se gravaba en un 11%.
La Ley Nº 1078/1980 concedía una opción al comprador para eximirse del impuesto de transferencia de bienes inmuebles; Esta exención se aplicaba siempre que el comprador cumpliera ciertos requisitos. Para ser más específicos, estaban exentos del impuesto de transferencia de bienes inmuebles los contratos de venta de bienes inmuebles en su totalidad y en propiedad absoluta de una persona casada, siempre que el comprador, su cónyuge o alguno de sus hijos adultos no tuviera (1) el derecho de propiedad absoluta, goce o residencia en otra casa o piso que cumpliera las necesidades residenciales de su familia o (2) el derecho de propiedad absoluta sobre una parcela considerada apta para construcción, la cual podría cubrir sus necesidades residenciales, situada en una comunidad/municipio cuya población superase los tres mil (3.000) habitantes. Esta exención se aplicaba a la compra de una residencia con un área de hasta doscientos (200) metros cuadrados o de una parcela con una residencia cuya área fuera de hasta doscientos (200) metros, independientemente de su valor. El área mencionada aumentaría por veinticinco (25) metros cuadrados para el tercer hijo y para cada hijo posterior, bajo la supervisión del adquirente o si el hijo tuviera al menos un 67% de discapacidad. Si el bien a comprar superaba la superficie máxima, la exención se aplicaba hasta la cantidad del valor equivalente a la superficie correspondiente.
Cabe destacar que la exención anterior no se aplica a las personas con lugar de residencia permanente fuera de Grecia. Por lo tanto, es posible que los ciudadanos estadounidenses o británicos que han adquirido bienes inmuebles en Grecia como primera o segunda casa no estén exentos del impuesto de transferencia de bienes muebles aún si no tuvieran otro bien inmueble en su país de origen.
Las nuevas disposiciones fiscales de abril de 2010 estipulan que los factores mencionados ascenderán a un 8% por el precio de venta de 20.000 € y a un 10% por cualquier cantidad que superase este precio. Además, la exención concedida en virtud de la Ley Nº 1078/1980 no está determinada por el tamaño del bien inmueble, sino por su valor. Así, la exención se aplica a la compra de una residencia de 200.000 € por una persona soltera y de un valor de 250.000 € para una persona casada. Esta cantidad aumenta por 25.000 € para cada uno de los dos primeros hijos y por 30.000 € para cada uno de los hijos posteriores. En el caso de la compra de un lugar de obra, la exención se concede por una cantidad de hasta 50.000 € para una persona soltera, 100.000 € para una persona casada y 100.000 € por niño (hasta dos niños) y 15.000 € para el tercer hijo y aquellos que puedan nacer más adelante.
Impuesto de valor añadido (IVA)
La Ley Nº 3427/2005 ha modificado el código de IVA (Ley no. 2859/2000) y provocó la imposición del IVA para nuevas construcciones. De acuerdo con las nuevas disposiciones fiscales, el IVA (19%) se cobra cuando se adquiera un bien recién erigido a cambio de un precio y en dinero, para el cual se emitió un permiso de construcción después de 1.1.2006. El IVA será pagado por el comprador-contratista y antes de firmar el contrato de venta – en este caso, no se aplica el impuesto de transferencia bienes inmuebles.
